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合肥新房、二手房全降了!买房9大真相曝光,地王89折卖房、上百盘启动分销、利率最高6.37%~

2019-10-27 19:59:49    来源: 3032

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摘要:

你可能还不知道,现在的合肥楼市暗潮涌动,很多规则都已悄悄发生变化。很多人以为高高在上的开发商,其实如履薄冰,压力山大。


下面这9大真相,既能让你了解合肥楼市最真实的现状,也能对你买房决策提供参考!


NO. 1|壹

真相一:限价盘集体出动

又到了开发商求你买房的时候


就在昨天,龙湖天境、京冠悦融府、海尔产城创云玺三大限价盘集体抢开,收割了合肥相当一部分刚需。



▲龙湖天境开盘现场


接下来,合肥还有多个限价盘要卖。比如,1.82万/㎡高速蜀西湖畔、1.82万/㎡乐富强悦融湾,都将在下个月进行首开。


高新最底价乐富强悦湖熙岸,今天下午6点,毛坯高层正式截止定存;经开168学区盘邦泰科技城,300套精装高层即将加推;单价1.82万/㎡起,滨湖卓越城锦绣花城,很快也要首开。




▲来源:朋友圈


除此之外,包河1.6万/㎡滨湖阳光里、新站1.48万/㎡高速中央公园、蜀山2万/㎡金遇南七里、滨湖1.7万/㎡荣盛华府、1.5万/㎡联投中心书城等一大堆限价盘全都在这个时间点集中开卖。




▲来源:朋友圈


由于房源供应充足、楼市大环境遇冷、买房观望情绪浓厚等众多原因,很多开发商都低下了自己高贵的头颅,主动降低首付比例卖房,最低仅需3成。买房人如果有钱有需求,可以耐心的挑选,仔细的对比。


NO. 2|贰

真相二:为了卖房软硬兼施

分销、首付分期、等社保等全来了


为了年底冲刺业绩,增加自身销量,很多楼盘都使出了浑身解数,想尽一切营销手段来吸引购房者。


比如分销。仅贝壳一家,合肥新房合作就已超过100家。再加上中皖辉达、我爱我家等其他中介,数量还会更多。开发商通过让利给中介,大肆扩大自身的营销渠道。




▲来源:贝壳


比如垫首付,主城某70年产权精装公寓首付8万起,合肥某2万+首付1成起,高新某限价盘首付2成起……合肥一大批楼盘都在通过首付分期的方式,来降低自身的购房门槛。


比如降价打折,新站某1.4万/㎡,特价房1.2万/㎡就能买到;滨湖某地王盘,89折开售;庐阳北某盘,直降2000元/㎡卖;包河、北城等区域,更是打折遍地。


除此之外,开发商还通过买房送车、等社保、加大小蜜蜂投放密度、增加电话拓客次数等多种手段,来吸引买房人买房。




▲来源:网络


NO. 3|叁

真相三:新房、二手房全降

各大板块逐步回归真实的价值


楼市遇冷,最直接的反应和变现,就是房价的变化。


国家统计局的数据,合肥新房16个月连涨之后,终于在今年迎来了价格的首次下跌。9月新房价格,环比下跌0。1%




▲来源:国家统计局


金刚石的数据也显示,从去年11月到今年10月,一年的时间,合肥新房均价已阴跌1031元/㎡




▲来源:金刚石


至于二手房,价格则连续保持2个月下跌




▲来源:金刚石


本站实探时,就了解到房价最为坚挺的政务区,部分小区的价格都顶不住了。比如政务置地铂悦公馆,某房源直接降价100万卖。


还有滨湖,云谷、宝能、联投、淮矿等热门二手房小区,都有房源出现了大幅度的降价。


具体到各大板块来看,那就是楼盘普遍降价,逐步回归到板块的真实价值。比如,新站、北城的住宅备案均价为1.4万+,实际的成交价为1.2-1.3万/㎡;包河的高层主流备案均价为2.1万+,优惠后的价格,大多在1.9万-2万/㎡之间。




▲来源:网络


NO. 4|肆

真相四:二手房贷款遭遇宏观调控

新房利率最高6。37%


贷款方面,10月8日利率新政后,合肥新房的主流利率为首套5。88%,二套6。37%。由于新政实行时间尚短,个人认为短期内不会有太大变化。




▲(备注:该表统计的各大行政策是大致情况,每行支行情况各不相同,不可一概而论,具体以各支行为准,仅供参考。)


与新房相比,合肥二手房贷款的形势就比较严峻了。前几日,官方公开回复,国家将对二手房贷款实施宏观调控,把有限的信贷额度投放到实体经济中。




▲来源:12345


经过本站的调查摸底,也了解到二手房的放款普遍在半年以上,最长已经超过一年。甚至还有买房人因为资质审核不过关,而被银行退单的。


至于50年以下的老破小和40年产权的贷款,合肥绝大多数银行都已不接单


因此,合肥买房,尤其是通过卖房来进行置换的改善型客户,一定要注意买房与卖房之间的时间差。



▲来源:网络


NO。 5|伍

真相五:合肥继续大规模供地

新房潜在库存越来越多


最近这一段时间,合肥又开始大规模供地。仅上个礼拜,就有12宗,超1800亩土地出让。初步预算,至少就能产生超1.7万套新房




▲来源:合肥土地市场网


再加上金地时代领峯、翡翠正荣府、融创滨湖印、锦绣首玺等纯新盘,不久的将来,合肥的新房库存将会达到一个高峰值


尤其是包河、滨湖、新站等纯新盘集聚,楼盘扎堆分布的区域,竞争压力将会越来越大。为了去库存,各大楼盘之间的优惠力度,或许还会进一步加大




▲来源:网络


NO. 6|陆

真相六:毛坯、装修不再分开备案

调控短期内不会放松


政策方面,合肥最近一段时间,悄然取消了毛坯、装修分开备案。在楼市调控的大环境下,开发商通过装修来提升自身利润、溢价的又一手段被堵死,这也表明了合肥官方严控楼市的决心。




▲来源:网络


730会议上,高层也多次强调房住不炒,并表明不会将房地产作为短期内刺激经济的手段。再结合严查信用卡买房、对二手房实施宏观调控等手段,个人认为,合肥楼市的调控,短期内根本不会放松


那些期待调控放松的投资客、开发商,现在可以醒醒了。


NO. 7|柒

真相七:40年公寓大批量出货

购房者谨慎购买


最近一段时间,合肥有大批量的40年公寓,打着低总价、不限购、不限贷的旗号出货。


比如,四里河万象汇旁某挑高小户,总价78万起,还宣传是4.5米挑高,买一得二,周边租金3000元起,以租养贷,轻松置业无压力。




▲来源:朋友圈


比如,玲珑大厦,推出的31-42㎡精装小户,首付仅需15万起




▲来源:朋友圈


比如,黄潜望板块的吉品荟国际公馆,40-63㎡多变小户,推出的地铁口精装现房,精装50万起

类似的案例还有很多。那么,面对这些貌似便宜的40年公寓产品,我们真的可以入手投资吗?


个人认为,暂且不谈公寓的居住体验感欠佳、商业水电费高、不能挂学区等问题,就谈公寓的高额税费,一次交易就能吃掉你将近一半的增值收益。这极大限制了公寓的流动性,也使得买房人购买之后很难有人接盘。


再加上公寓吓人的高库存、严格意义上是办公性质不能居住等因素,现在投资公寓,具有一定的风险性。




▲来源:网络


NO. 8|捌

真相八:房企资金流普遍紧张

合作开发渐成潮流


最近几年,由于国家严禁资金流入房地产,再加上市场大环境的不好,各大房企普遍融资困难。


为了更好的生存,合肥很多开发商选择抱团合作,共同开发来降低风险,并发挥各自的优势来做好项目。



▲来源:网络


合肥最近入市的纯新盘,很多都是两家或两家以上来合作开发。其实合作开发的初衷是好的,然而事实情况是,多方合作的楼盘,在工程质量方面容易出现推诿


比如,我最近就听说,合肥一个由7家开发商联合开发的楼盘,最近出现了大规模的维权。要知道,这个楼盘当时是逢开必抢,正常首付都不一定能买到。


以至于有网友向本站抱怨,买了这些合作开发的楼盘,后期想维权了,都不知道找哪家开发商去。


NO。 9|玖

真相九:合肥多个楼盘质量堪忧

频繁爆发维权


由于限价严格,合肥很多开发商为了保证利润,往往在工程质量上偷工减料。


这导致合肥有相当一部分楼盘,质量问题都比较堪忧,以至于频繁爆发维权。




▲来源:网络

更恐怖的是,维权的范围已由刚需盘向豪宅、高端改善盘扩散。比如合肥某豪宅项目,因为存在车库大厅不是精装、消防通道大白墙等原因,而被业主愤怒维权。


不仅如此,因为降价、绿化不达标、楼盘质量不过关等因素,蜀山、包河、滨湖等合肥多个区域,都有2万+和地王盘,爆发维权,买房人购买时一定要注意。


NO. 10|拾

结语


2019年第四季度,合肥楼市彻底入冬。开发商的日子不好过,但作为买房人,刚好可以抓住买方市场阶段,耐心选房,做出更准确的决定。


当然,这其中买房人也要避免入坑,比如购买40年公寓、谨防楼盘维权、投资合肥2万+等。


本篇文章观点属小编一家之言,各位网友如有异议,可以添加小编微信交流。

责任编辑:第一楼市公众号

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