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合肥连夜发布调控!全面调整土拍限价,高新、蜀山地价都要变!传递楼市5大信号~

2019-08-29 16:18:18    来源: 1684

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摘要:

全国首例,合肥土拍出台重磅新政,商品房住宅用地限价、竞拍方式全面调整!

高新、瑶海、肥东、肥西、瑶海等地价偏高区域,最高限价或全要下跌。摇号正式取消,传递楼市重磅信号,调控依旧从严!

▲来源:合肥土地市场网

NO. 1|壹

合肥土拍重大调控

住宅用地限价、竞拍方式全调整

合肥土拍新政的内容主要有两点:

▲来源:网络

第一点是:调整商品住宅用地的定价方式,通过建立房价和地价的联动机制,根据周边的新房、二手房价格来确定地块的最高限价和参考价。

通俗来讲,就是合肥各区域住宅用地的最高限价不再是2016年10月之前出让的最高价,而是灵活的根据当下的新房、二手房价格来确定。

▲来源:网络

第二点是:调整商品住宅用地拍卖方式。将“价高者得+最高限价时转为摇号”的拍卖方式调整为“价高者得+最高限价时转竞自持用于租赁的商品住房”。

众多周知,之前的合肥,地块拍到最高限价时,将会通过摇号来定买主,蜀山保利、滨湖融创、绿城+禹洲等地块都是拍到最高限价后,摇号出让的。

可等这次土拍后,当地块拍到区域的最高限价时,摇号出让的方式转变为竞拍自持用于租赁的商品房,竞持租赁商品房的计容建筑面积最大者就是宗地竞得人。

并且,对于租赁地块也提出了集中连片、必须和小区共享不能分开、精装交付、租金一次不能超过15年的预期等要要求。

而按照市面上正常的租金回报率来说,自持租赁的收益甚至可能比融资的成本还要高。所以该政策一出,一定会刷掉一大批实力不济的开发商,或者部分开发商的拿地热情。

这对于房企的现金流是一个巨大的挑战,尤其是中小房企。以后合肥拿地,大牌房企或将逐步成为主流,这对于中小房企不是一个好事情。

▲来源:网络

在这里还需要说明几点的是:

01、自持的租赁商品住房进行全装修交付,不得分割转让、不得改变房屋用途,单次租期不得超过15年;

02、土拍新政的范围包括合肥市区和肥东、肥西、长丰三县;

03、最高限价通过周边新房和二手房的定价来决定,但假设新房和二手房价格存在较大差异,比如周边新房均价2万/㎡,二手房均价2。5万/㎡,又该怎么定价,现在还不得而知;

本站电话咨询,官方也只是回复,具体细则现在还没有出来,还在等通知。

04、拍地达到最高限价时转为竞自持,但拍卖地块没有租赁用地,卖到最高限价时,又该通过怎样的方式来决定买主,新政上并没有说明。

▲来源:网络

NO. 2|贰

影响:蜀山、高新、瑶海等最高限价要改变

更加考验房企拿地的实力

这次土拍新政后,本站也在第一时间采访了合肥的各大专家

合富辉煌(中国)安徽公司总经理康伟:新政将会使土拍价格更加合理,并有效的修正合肥近几年来因为新房、二手房巨大价差而出现的号头费、倒房号等乱象;

安徽同策副总经理刘乃元:土地价格更趋市场化,对于房企来说,竞自持比例有效提高了拿地门槛,并对房企现金流提出了更高门槛,以后联合开发或将更加普遍;

安徽省房地产商会副会长兼秘书长张东:主要是为了抑制房价,控制开发商不出地王。而竞价方式的转变,则是增加了开发商的运营成本,为市场增加一些租赁住房,平抑物价和房价。

综合专家观点,本站认为这次土拍新政,主要有以下影响:

1、蜀山、高新等区的最高限价要变

首先,合肥各区的最高限价可能要发生改变。

新政明确提出,地块最高限价要根据周边新房和二手房的定价来确定,这也意味着以后地块的最高限价将会更加贴近市场,地价过高区域的最高限价可能会下调,地价过低区域的最高限价可能会上升。

▲合肥各区最高限价一览

比如蜀山,地块最高限价为11083元/㎡,近年以来,中海、丽丰、保利等地块的拿地基本都是这个价格,保利地块的出让更是出现了74家房企摇号的盛况。

作为合肥主城区,这个地块最高限价明显过低。更能反应楼市的二手房市场,安居苑、华地公馆、光明世家都是2.5万+,新房二手房明显倒挂。新政出台后,地块最高限价可能会有所抬升。

▲来源:网络

比如高新,最高地价达到1。6万+,结合目前的市场来看,地价明显过高。2018年以后,即使是市场的火热期,地价也就在1。1万/㎡左右,比如中南樾府。因此,小编猜测,新政出台后,高新的住宅地块最高限价可能会有所下调。

同样道理,抛开已经下调最高地价的滨湖不谈,住宅地块最高限价偏高的区域还有瑶海、肥东、肥西、新站等片区,以后的最高限价都有可能下调。

▲来源:网络

2、降低购房者、开发商的购房预期

接着前文来说,高新、瑶海、肥东等区域的住宅最高地价,如果出现下调,也会大大降低购房者和开发商对于市场的预期。

毕竟当前的合肥,虽然市场有所遇冷,但房价依旧连涨十几个月。现在出台这一政策,将会再给市场带来重磅一击,有效的降降温败败火。

▲来源:网络

3、促进房企拿地,给房企留下更高的利润空间

新政出台后,最高限价的调整将会更近贴近真实的市场,这在某种上也会促进房企拿地。

以后像高新世茂国风地价1.6万+,入市价1.9万+,瑶海翰林天筑地价1.2万,入市价1.3万+,限价压得这么狠的情况将很难再出现。通过调整最高限价,在某种程度上也会给房企留下更高的利润空间。

这最起码会给市场带来两个影响,一个是部分地价被压制的核心区域,未来或将有更多的优质地块供应。

另一个是,这能有限避免楼盘因为限价,而在建筑施工当中大规模的偷工减料,从而在一定程度上减轻合肥交房即维权的窘状。

▲来源:网络

4、房企拿地更加理性,更加考验房企的开发实力

新政出台之后,热门地块拍到最高限价时,竞拍方式由之前的摇号转为竞自持,这也将大大提高房企的竞拍门槛。毕竟摇号更多的是看运气,而竞自持更多考验的是房企的开发实力和现金楼,这对于房企的实力有着极大的要求。

鉴于此,本站认为:以后土拍,房企拿地将会更有自知之明,不会再盲目的出高价,拿地时也会变得更加理性。

▲来源:网络

5、促进合肥租赁市场的发展

土地拍卖方式由之前的摇号转为竞自持,也会有效的促进合肥租赁市场的发展。

再加上合肥又是国家规定的12个租赁试点城市之一,有国家方面政策的支持。可以预见,合肥租赁的市场未来大有可为。

▲来源:网络

NO. 3|贰

信号:合肥调控依旧从严

各区价格分化将会更严重

这次新政过后,也给市场传递了几大信号:

1、合肥调控依旧从严

新政出台的第一句话,就是为贯彻房地产长效管理机制,实现稳地价稳房价稳预期的目标,促进房地产市场平稳发展。

意思很明确,合肥楼市依旧严格,那些期待调控放松的人,现在可以醒醒了。

▲来源:网络

2、各区的价格分化将会更加严重

新政出台后,从理论上来说,房价扁平化的时代将会逐步发生改变,各区的价格划分也会越来越严重。

比如以蜀山为代表的地价被压制区域,新房价格可能会有所上调。而以新站、肥东等为代表的地价偏高区域,新房价格可能会有下跌,回归到真实的市场行情。

▲来源:网络

3、有效保证房地产市场的健康发展

相信大家还记得4月份合肥土拍火热期的情景,由于市场预期高、地块优质等原因,滨湖融创、蜀山保利等地块都是超60家房企摇号。

为了增加摇到的几率,很多房企都是多个小马甲作战,从而破坏了合肥土拍市场公平公正的秩序。可是现在政策变了,由之前的凭运气转为现在的靠实力,这一转变也会有效保证合肥房地产市场健康的秩序。

除此之外,伴随着新政的实行,合肥市面上由于限价机制而存在的倒挂楼盘,未来不会再有,那些全款、号头、绑车位买限价盘的情形将不再会出现。

▲来源:网络

NO. 4|肆

总结

总体来看,合肥这次出台的土拍新政,对于市场是一个利空消息。

毕竟当下的合肥,像蜀山这种地价被压制的区域还是少数,主流的还是高新、瑶海、肥东、肥西等地价偏高的区域。

伴随着政策的出台,这些区域的住宅最高地价都下调,这将极大的降低购房者和开发商的预期。

▲来源:网络


再综合市场上最近出现的几大信息,比如:

01、730会议,不将房地产作为刺激经济的手段,从大方向上奠定了调控从严的基调;

02、合肥多盘降价,包河、新站、瑶海、肥东等多区域开盘惨卖,最惨仅卖1成;

03、贷款政策收紧,新房利率最高上浮30%,二手房大面积停贷,市场的流动性被大大锁死;

本站认为,今年下半年的合肥市场,日子将会比现在更加的难过,降价、打折促销、特价房、首付分期等等,这些字眼将会更多的在合肥楼市出现。

以下是我的二维码,如有各种买房问题,添加微信交流。

总编点评

百瑞地产网、第一楼市总编 多多


合肥连夜发布新政,紧急撤销土拍,彰显调控决心!此次最高地价调整,参考二手房与新房价格,可能会导致部分区域最高价降低,因为这些历史最高价都是狂热期的产物,不能与当下价值匹配,实际上也拍不到这个价格。同时捆绑租赁的竞价,会重新发展起租赁市场,实力开发商要更加脱颖而出了。

责任编辑:第一楼市公众号

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